נשלח בתאריך: 15 October 2008 בשעה 18:55 | IP רשוּם

שוק הנדל"ן לאן - אריק מירובסקי דה מרקר

עד לפני כשבועיים נראה היה ששנת 2008 עומדת לאכזב את כולם. היא איכזבה את הפסימים, שציפו לנפילות מחירים נוסח ארה“ב, ואיכזבה גם משקיעים אופטימיים שראו לנגד עיניהם גרף מחירים עולה שתחילתו בסוף 2004 וסופו מי יידע. בפועל לא קרה הרבה.המחירים לא נפלו, גם לא המשיכו לנסוק.

ברוב אזורי הארץ המחירים הגבוהים נשמרו, בחלקם הם הוסיפו לעלות אבל בשיעור נמוך מב-2006 ו-2007. 2008, בקצרה, נראתה כמו שנה משעממת, שנת המתנה להתרחשויות הגדולות. ואז זה קרה. ליהמן ברדרס נפל, AIG וענקי המשכנתה האמריקאיים פרדי מק ופאני מיי הולאמו, מריל לינץ‘ נמכר, וול סטריט התמוטטה - ותגובות השרשרת שהחלו בבת אחת בכל שוקי ההון בעולם הגיעו גם לכאן.

בתוך ימים ספורים איבדו חברות הנסחרות ברחוב אחד העם בתל אביב עשרות אחוזים מערכן, מיליארדים רבים של שקלים נמחקו, וכולם הבינו: המשבר לא יישאר רק בשוק ההון אלא יגלוש לכל ענפי המשק, ושוק הנדל“ן בכללם. בתוך ימים ספורים השתנה השיח הנדל“ני בישראל והשאלה המרכזית בו הוחלפה מ“האם נחזה בקרוב בירידות במחירי דירות?“ ל“בכמה יירדו המחירים?“

נכון לעכשיו התשובה לא ברורה, אבל אפשר להרגיע: זה לא יהיה שינוי שיטביע את השוק כולו, כפי שקרה בארה“ב. ישראל אינה ארה“ב, גם לא אירופה, ולמרות מהשנראה מכאן היא לא היתה שותפה לחגיגות הנדל“ן העולמיות. גם שיטת המשכנתאות הישראלית - בניגוד לאחותה האמריקאית, האחראית לשבר הגדול - היא שמרנית וקשוחה, וכל מי שלוקח משכנתה נאלץ לעבור תלאות עד לאישור המיוחל.

ובכלל, העליות (בשקלים, בשקלים) בערים כמו ראשון לציון, פתח תקוה ורמת גן נובעות מתנודות שוק בריאות ומביקושים לדירות שהלכו וגדלו בשנים האחרונות. ובכל זאת, הנסיבות העולמיות השתנו באופן דרמטי, והשינוי בוא יבוא גם לכאן - והוא יתחיל מלמעלה, מהמגדלים. מגדלי היוקרה, זאת אומרת.

לפעמים נדמה אמנם שדירות היוקרה ויושביהן מתקיימים בממד אחר, על כוכב אחר, בתוך בועה משלהם, אבל שוק דירות היוקרה הוא כמובן חלק מהשוק הכללי. שוק היוקרה הוא שסימן לשוק כולו את תוואי העליות לפני כשלוש שנים, והוא שמסמן עתה גם את הירידות הקרבות.

גלגול לפנים

אמרנו שוק יוקרה והתכוונו בעיקר לכמה אזורים. לשכונות פארק צמרת והצפון החדש בתל אביב (כוכב הצפון, הגוש הגדול, רמת אביב החדשה ורמת אביב ג’ החדשה), אזורי יוקרה בערי חוף כמו המרינה באשדוד ואזור המצוק בנתניה, והשכונות של מרכז ירושלים - המושבה הגרמנית, רחביה וטלביה.

השכונות האלו אינן היחידות מסוגן שחוו נסיקת מחירים. אבל להבדיל משכונות יוקרה אחרות, יש להן מאפיין נוסף: פעילות ספקולנטית. ברובן (שכונות ירושלים הן בעלות מאפיינים אחרים) פועלים רוכשים ספקולנטיים, משני סוגים.

הראשונים הם בעלי הון שהבחינו בעליות המחירים ומיהרו להצטרף למסיבה ולרכוש דירה שלא לצורכי המגורים שלהם עצמם. הסוג השני הוא חברי קבוצות רכישה, שרכשו בצוותא קרקעות ויזמו עליהן בנייה של פרויקטים למגורים, תוך חיסכון במיסוי ובעלויות. בצפון החדש של תל אביב ובפארק צמרת, למשל, פועלות קבוצות רבות כאלה: שניים מבין שבעת המגדלים המוקמים כיום בפארק צמרת נבנו על ידי קבוצות הרכישה מנהטן של בסר ו-W שאורגנה על ידי קנדה ישראל.

לפעילות הזאת יש אפקט מובנה. “במקומות שבהם פועלת מסה גדולה של ספקולנטים, שרוכשים דירות שלא לצורך מגורים אלא לצורך גריפת רווחים לאחר עליית מחיריהן, יש סיכוי לא מבוטל ליצירת בועה”, אומר הכלכלן פרופ’ דניאל גת.

“צריך להבין שבועה היא לא רק עליית מחירים. בועה זו בראש ובראשונה התנהגות של אנשים, שקונים משהו לא משום שהם צריכים, אלא משום שהם חושבים שמחירו יעלה ובקצב מהיר”.

העניין הוא שהפעילות הספקולטיבית, מעצם טיבה, אינה מגדרת את עצמה אך ורק בתחומה הישיר, אלא פותחת שרשרת תגובות ומשפיעה גם על חלקים אחרים של השוק. מרגע שהחלו קבוצות הרכישה לרכוש קרקעות בכוכב הצפון וברמת אביב החדשה, עלו מחירי המגרשים במקומות אלו והובילו במהירות גם לעלייה במחירי הדירות.

עד כמה חדה ומהירה היתה העלייה הזאת תעיד העובדה שהשמאי המנוח ירמיהו אלוני, שראה כמה התפתחויות נדל”ניות בימיו, העיד אז על התופעה כאילו היתה פלישה חייזרית. “מתפתח משהו בצפון החדש של תל אביב שאינו מובן לנו ונראה לי כסוג של היסטריה”, הוא אמר בתחילת 2007. “זו תופעה נקודתית שאין לה מקבילה בשום מקום אחר בישראל, גם לא בשאר שכונות תל אביב”.

אלא שלא עבר זמן רב ועליות המחירים בצפון החדש של תל אביב חצו את הירקון. הן הגיעו לצפון הוותיק, לדרך נמיר וגם לרמת אביב הוותיקה, ואלה “יישרו קו”. אפילו שכונה כמו המשתלה, שעד אז שבעה מרורים, רשמה עליות מחיר ניכרות.

ההמשך היה מהיר: מי שלא יכלו לרכוש לעצמם דירות בתל אביב המתייקרת חיפשו חלופות ברמת השרון ובהרצליה, תרמו את תרומתם לעליות מחירים גם שם, וכן הלאה וכן הלאה. על מצע הפריחה בשוק ההון ובהיי טק, והצמיחה בכלל, הכדור התגלגל במהירות הלאה.

והנה, בזמן האחרון, החלה המסה הגדולה של הספקולנטים לגלות עצבנות יתרה. מתווכים הפועלים בפארק צמרת, למשל, מעידים על תנועה ערה של מוכרים: רבים מחברי קבוצות הרכישה מנסים למכור את הדירות שרכשו עוד לפני שהושלמה בנייתם של הפרויקטים.

“חברי הקבוצות רכשו לפני שלוש שנים דירות במחירים משוערים של 3,000-3,500 דולר למ”ר, שחושבו על פי עלויות הבנייה של אז ושערי הדולר של אז. על הנייר זה נראה מצוין - דירות בפרויקטים רגילים נמכרו באותה עת ב-4,500-6,000 דולר למ”ר. הבעיה היא שבאחרונה מחירי הדירות שם הפסיקו לעלות, תשומות הבנייה עלו בשנים האחרונות בשיעור ניכר, ורוב חברי הקבוצות התבססו על מינוף גדול”, מסביר יוסף סיונוב, בעל סוכנות התיווך הומלנד, הפועל בשכונה.

“בעל דירה התקשר אלי וביקש למכור את הדירה שלו באחד הפרויקטים לפי 5,500 דולר למ”ר. אמרתי לו שחבל על הזמן. יש לי דירות ב-4,500 דולר למ”ר”.

גם בצפון החדש של תל אביב החלו חברי קבוצות רכישה למכור דירות. “הם נתקלים בלא מעט בעיות”, אומר המתווך דני ברי הפועל באזור. “לדעתי, חברי קבוצות שרכשו קרקע בשנתיים האחרונות לא ירוויחו מהדירות שלהם גרוש. בעלי הקרקעות גבו מהם סכומים גבוהים ביותר, תשומות הבנייה עלו, והמימון מעיק. נוסף על כך, בגלל רצונם של מארגני הקבוצות לנצל את זכויות הבנייה עד למקסימום רוב הדירות קטנות מהסטנדרטים כיום ולכן גם פחות אטרקטיביות".

האם חברי הקבוצות מחזיקים בדירות רבות כל כך שבכוחם להשפיע על כלל השוק? הדעות חלוקות. הכלכלן פרופ’ דני צ’מנסקי חושב שמשקלם בשוק התל אביבי אפסי. אחרים מזכירים שמדובר במאות דירות המרוכזות באזורים נקודתיים ולכן מהוות גורם שיש להתחשב בו, במיוחד בתקופה זו, המתאפיינת בראש ובראשונה במשבר אשראי חמור.

אבל לא רק חברי קבוצות הרכישה מדאיגים את אנשי הנדל”ן. דו”ח שחובר לפני כחודש על ידי חברת מ.א.ן נכסים מחזק את העדות של סיונוב וברי. הדו”ח, שעוסק במגדלי היוקרה של תל אביב, מוסר כי העלייה במחירים הממוצעים נעצרה בהם, ומחירי הדירות הסטנדרטיות, מסוג אלו שרכשו חברי הקבוצות, אף החלו לרדת.

המנהל והבעלים המשותף של מ.א.ן, ג’קי מוקמל, העריך עוד לפני המשבר הנוכחי כי אם ברבעון זה לא יחולו עליות מחירים, יירשמו במגזר מגדלי היוקרה ירידות גם במחירים הממוצעים כבר בתקופה הקרובה (המחקר מציין מחיר ממוצע של כ-9,500 דולר למ”ר, אבל ברוב המגדלים בפארק צמרת המחירים נמוכים בעשרות אחוזים).

אם זה יקרה, התרחיש הבא, שמשרטט פרופ’ גת, בהחלט עשוי להתממש: “הכלל שמנחה מקצוענים בשווקים השונים הוא ברגע שזה יורד, צריך לחתוך ולהציל את מה שנותר’. חברי קבוצות הרכישה הם ספקולנטים בסיכון גבוה, שממונפים גבוה.

ברגע שיגיעו למסקנה שצריך למכור, עלול להיווצר אפקט דומינו, כי אנשים במצוקה עושים דברים משונים מאוד. כל הבועות מתחילות באופוריה של אנשים שמרגישים שהשמים הם הגבול, אחר כך מגיע שלב ההיסוס, ובסוף - ברח ככל יכולתך”.

וגלגול לאחור

בינתיים ההשתלשלות הזאת רק מרומזת, ואי אפשר לדבר על בריחה המונית. אבל התנודות ניכרות, והן עשויות להתפתח לכלל מגמה. במקרה כזה המגמה תושפע מעוד קבוצה: תושבי החוץ.

כיום תושבי החוץ הם בגדר חידה. בפעילות הנדל”ן שלהם בארץ אמנם ניכרת האטה, אך הם אינם מפגינים דפוסי התנהגות אחידים. במרינה באשדוד, למשל, נרשמה בתקופה האחרונה ירידת מחירים של 10%-15% עקב מכירת דירות אינטנסיבית של תושבי חוץ. בשאר המקומות טרם התגלה דפוס כזה, ואין לדעת מה בדיוק יקרה בעתיד בנישה זו.

פרופ’ צ’מנסקי, למשל, סבור שדפוס ההתנהגות של רוב תושבי החוץ שרכשו כאן דירות דומה דווקא לזה של הישראלים בכללם. “הם לא רכשו כאן דירות כדי להרוויח, אלא כדי שתהיה להם תעודת ביטוח, למקרה שמשהו רע יקרה להם בארצותיהם”, הוא מסביר.

ובכל זאת יש בשוק הערכה רווחת: תושבי חוץ שקנו דירות יוקרה בירושלים הונעו גם על ידי מניעים דתיים, ולכן לא ימכרו את דירותיהם. ברוב המקומות האחרים, לעומת זאת, ירצו לפחות חלקם למכור - אחרי הכל, המשבר העולמי פוגע ויפגע הן בעסקים רבים והן בהשקעות בשוק ההון, ורוכשי הדירות לא יימלטו ממנו טוב מאחרים. אם אכן ימכרו את דירותיהם, זה עלול לתרום עוד לדינמיקה של ירידות המחירים.